来自 装修风格 2019-12-14 01:07 的文章
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外滩地王案现和解姿态

当天,SOHO联合绿城、证大再次提出上诉。至今,二审法庭宣布调解后仍未有结果。

【中国经营网综合报道】日前,SOHO中国将此前与复星互不相让的上海外滩8-1地块项目50%的股权出售给复星的消息引发外界关注。从四年前的“由卖转租”到今天的“投资转持有”,这家成立于1995年的企业似乎一直在追求改变。那么,SOHO中国因何售卖外滩金融中心股权呢?答案或许要从2012年8月份SOHO中国宣布转型谈起。  放弃外滩地王股权  SOHO中国发布的名为《有关上海海之门房地产投资管理有限公司(以下简称“海之门”)重组的公告》称,将对公司间接持有50%股权的公司海之门以股东批准方式进行重组。重组包括海之门向浙江复星出售证大外滩全部股权,这场旷日持久的上海外滩地王之争终于以SOHO中国的“服软”告终。  据澎湃新闻报道,外滩金融中心总建筑面积约42万平方米,整体规划南、北两大区,包含两栋高达180米的双子塔。SOHO中国公告称,海之门以代价人民币84.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团(00656.HK)出售名下外滩项目的全部股权。出售股权同时,海之门将会对股东贷款进行重组。  根据公告,海之门向SOHO中国间接全资附属公司上海长升投资管理有限公司清偿贷款人民币31.05亿元,以及应付利息人民币14.8亿元。总额约45.85亿元。作为拥有海之门50%股权的复星中国则将获得归还的股东贷款40.37亿元。重组完成后,复星国际将会拥有外滩项目的全部股权,而SOHO中国则正式退出。  值得一提的是,外滩项目两大股东之间的纠纷已接近4年时间。外滩8-1地块即黄浦区小东门街道574及578地块,占地面积45472平方米。2010年,上海证大集团斥资92.2亿元买入这幅土地。  2011年11月,上海证大以95.7亿元的价格,将外滩8-1地块的项目公司——上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司,出售给海之门。彼时,海之门由复星国际、上海证大、绿城及上海盘石分别持有50%、35%、10%和5%股权。  2011年底,SOHO中国宣布斥资40亿元,从上海证大、绿城、上海盘石手中,购得海之门50%股权。但是,持有海之门另外50%股权的复星认为,该公司对海之门剩余股权有优先认购权,但上海证大、SOHO中国和绿城中国对此持有异议。双方此后“口水”不断,直至升级为民事诉讼。  2013年4月24日,上海第一中级人民法院裁定原告复星集团胜诉。当天,SOHO联合绿城、证大再次提出上诉。至今,二审法庭宣布调解后仍未有结果。  2014年10月15日,复星宣告,外滩金融中心结构封顶。整个项目的总投资(含地价)已超过130亿元。复星国际同一天发布公告称,项目计划将于2016年竣工。复星表示,本次收购的完成,将有利于该项目的如期对外开放和未来的运营管理。  事实上,SOHO单方面宣布将以人民币84.93亿元的价格将自身持有的50%股权出售给复星,这样“服软”的行为在业内人士的眼中有着更深的意味,结合日前SOHO中国CEO张欣提出的“不再投资海内外楼市”的宣言,SOHO似乎是在为存量资产增加而加速资金的回流。  日前,张欣表示,目前海外主要城市的房产过于昂贵,暂时不会投资海外房地产,对在中国进一步投资土地也不感兴趣,转而选择持有现金。不过,张欣对目前海内外楼市的“冷眼”,在业内人士看来似乎过于激进。  易观研究院智库中心研究总监严跃进表示,作为企业来讲,还是应该看好房地产传统领域的投资,机会仍是存在的。绝大多数房企也还在热衷于楼市的投资,关键在于如何将现有资源有效整合起来。  SOHO中国发布的2015年度中期业绩显示,上半年实现营业额3.93亿元,同比下降92%,实现公司权益股东应占核心纯利7200万元,同比下降94%。SOHO中国称,期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由“开发-销售”转型为“开发-持有”,从而导致物业销售收入下降所致。  对于放弃外滩项目的主导权、停止海内外投资,业内人士认为,这是在给这场转型继续铺路,是加速资金回流的体现,原因在于向持有型租赁物业转型的过程中需要大量的资金作为储备支持。  另外,SOHO中国三年来已经在上海套现超过100亿元,此前2013年和2014年,他分别出售了位于上海曹家渡板块的静安广场、虹口区的海伦广场以及虹口SOHO,另外还出售了虹桥凌空SOHO一半的项目,套现83亿元。与此同时,2011年后,SOHO中国已经连续4年没有新增投资。  这一系列举动曾引发外界对于SOHO中国学习李嘉诚撤资的传言,对此,潘石屹回应称,“有媒体说SOHO中国模仿李嘉诚抛售上海3个项目,这个解释是错误的。我们在上海投资近500亿,占SOHO总量75%。我们同时看好北京上海未来的市场。正在优化投资、增大 北京,达到两地平衡。 SOHO是北京上海最大写字楼开发商,拥有200万平米在建和建成物业。开门做生意,买进卖出很正常,大家千万别过度解读。”  度过转型阵痛期?  当互联网思维席卷房地产行业时,万达、链家等巨型传统地产企业在忙着借助互联网去掉“地产”两个字,而另一个隔一段时间就去拜访互联网企业的房企掌舵人是潘石屹。对于善于营销、依靠卖房赚取高利润的SOHO中国,潘石屹这三年正默默地力争把它变成一个“全都像互联网企业”的房企。  据证券日报报道,从2012年8月份宣布转型持有,到2015年初推出新产品SOHO 3Q进行第二次转型,潘石屹表示,“现在我的工作量是以前的5倍,新的东西难免比原来预计的速度要慢,碰到的困难也要比预计的多得多”。

  因地王和官司,上海外滩“8-1”项目声名鹊起,并持续了三年多时间,郭广昌与潘石屹的明争暗斗也成为人们的谈资。如今,“8-1”项目所承载的上海外滩金融中心已经完成结构封顶,并且招商情况进展顺利。在接受采访期间,上海外滩金融中心总裁吴洋如释重负地对中国房地产报记者表示,“作为外滩金融聚集带的核心地标,外滩金融中心预计明年年底竣工,2016年下半年正式对外营业,客户类型主要是金融、互联网为主,多作为职能总部。”

但是,持有海之门另外50%股权的复星认为,该公司对海之门剩余股权有优先认购权,但上海证大、SOHO中国和绿城中国对此持有异议。双方此后“口水”不断,直至升级为民事诉讼。

  其实,从区域规划来看,上海市政府批准的《外滩金融集聚带建设规划》明确将外滩金融功能向南延伸至南外滩地区,与陆家嘴金融城共同构成上海“一城一带”的总体金融格局,其中的“一带”既是指外滩金融聚集带。聚集带总占地面积2.6平方公里,规划建设金融服务、资本运营和资产管理三大服务中心。

2013年4月24日,上海第一中级人民法院裁定原告复星集团胜诉。

  值得关注的是:二审维持法院一审判决的可能性很大,根据法院的一审判决,SOHO中国和证大以及绿城的股权转让协议属无效。在上海土地价格已大幅上涨之时,这样的判决显然对SOHO中国不利。SOHO中国唯有向复星国际做出让步才能避免损失。

外滩金融中心总建筑面积约42万平方米,整体规划南、北两大区,包含两栋高达180米的双子塔。

  对这个上海外滩金融中心项目,复星国际倾注了大量的精力,由于项目的股权纷争仍在官司中,导致无法取得银行贷款,至今为止,总投资130亿元的资金,大部分由复星国际支付。而复星国际至今为止也不承认SOHO中国在外滩金融中心的合法股东地位。

外滩8-1地块即黄浦区小东门街道574及578地块,占地面积45472平方米。2010年,上海证大集团斥资92.2亿元买入这幅土地。

  将时光回溯至2010年2月,上海黄浦区小东门街道574和578地块也就是外滩8-1地块,彼时由上海证大以92.2亿元竞得,成为当时上海最昂贵的地王。但是,由于当时宏观调控,国家对于地王的打压,上海证大在2011年11月,以95.7亿元的价格,将外滩8-1地块的项目公司——上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司,出售给海之门项目公司。海之门则是由复星国际、上海证大、绿城及上海磐石专门为开发外滩地王设立的项目公司,分别持股比例为50%、35%、10%和5%。

这一系列举动曾引发外界对于SOHO中国学习李嘉诚撤 资的传言,对此,潘石屹回应称,“有媒体说SOHO中国模仿李嘉诚抛售上海3个项目,这个解释是错误的。我们在上海投资近500亿,占SOHO总量 75%。我们同时看好北京上海未来的市场。正在优化投资、增大 北京,达到两地平衡。 SOHO是北京上海最大写字楼开发商,拥有200万平米在建和建成物业。开门做生意,买进卖出很正常,大家千万别过度解读。”

  “我在复星很特殊,缺钱直接绿色通道找老郭。”显然,吴洋是指有复星这个大靠山,其并不担心资金问题。

外滩项目两大股东之间的纠纷已接近4年时间。

  戴德梁行近期发布的报告指出,外滩金融聚集带以外滩为轴,自北向南为老外滩地区、十六铺地区和董家渡地区三大地段功能组团,将构成一轴三段的发展格局。区域可充分发挥老外滩老建筑的市场价值,打造一个国际化中高档零售平台,或利用核心商务区的景观与优势,树立区域金融中心的地位。

SOHO中国公告称,上海海之门房地产投资管理有限公司(以下简称“海之门”)以代价人民币84.93亿元向其股东之一浙江复星国际集团出售名下外滩项目的全部股权。

  “事情已经过去三年了,我们还在照常运作,影响也可想而知。股东的事情虽然我不清楚,但我相信,未来的发展规划一定会是一个好的方向,因为不管是从政府还是企业,股东之间都希望有一个好的结局。”吴洋告诉中国房地产报记者。目前的股权结构是,复星拥有该项目50%股权,而另外50%股权由于处于纠纷之中,最终归属仍不确定。

2011年11月,上海证大以95.7亿元的价格,将外滩8-1地块的项目公司——上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司,出售给海之门。彼时,海之门由复星国际、上海证大、绿城及上海盘石分别持有50%、35%、10%和5%股权。

  抛开官司胜负不谈,3年多来,外滩金融中心的土地升值已经十分可观。曾有上海证大和绿城集团的相关人士在私下场合表示,如果官司维持原判,对于两家公司而言,也是可以接受的。一位熟悉官司进程的人士告诉中国房地产报记者:“这么多年来,复星国际也提出来多个和解方案,但SOHO中国始终不能接受复星国际的和解方案。”

重组完成后,复星国际将会拥有外滩项目的全部股权,而SOHO中国则正式退出。

  说起外滩金融中心项目,吴洋最有发言权:“官司是高层的事情,我不是很清楚,但项目都已经快做好了,还能怎么样。”这似乎预示着外滩项目的未来结局——双方庭外和解,复星国际将继续主导外滩金融中心的发展。

2014年10月15日,复星宣告,外滩金融中心结构封顶。整个项目的总投资已超过130亿元。

  而多位房地产业内人士在接受中国房地产报记者采访时表示,能请到郭广昌,或许是潘石屹在外滩8-1地块僵局中,已经许下了某些让步的承诺。至于结果,大家都比较乐观。

值得一提的是,SOHO中国三年来已经在上海套现超过100亿元,此前2013年和2014年,他分别出售了位于上海曹家渡板块的静安广场、虹口区的海伦广场以及虹口SOHO,另外还出售了虹桥凌空SOHO一半的项目,套现83亿元。

  记者致电复星方面了解郭广昌现身潘石屹公司上海凌空SOHO的其中缘由,集团方面表示,尚不了解郭广昌出席凌空SOHO揭幕一事内情。至于外滩地块一案,“目前没有新的进展”。SOHO中国方面透露,郭广昌当日参加的是VIP晚宴,没有参加其他的活动。至于外滩地块一案,“没有消息”。

9月23日,潘石屹名下SOHO中国宣布,正式退出经历了四年纠纷的上海外滩金融中心项目(外滩8-1地块,以下简称外滩项目)。

  大局为上

出售股权同时,海之门将会对股东贷款进行重组。

  随后,SOHO中国宣布,斥资40亿元从上海证大、绿城、上海磐石手中,购得海之门50%股权。正当收购结束之后,复星称SOHO中国与证大、绿城、磐石的单边收购侵害了其对海之门其余股权的优先认购权,违反了海之门之前的股东协议。争议骤然产生,最终升级为诉讼程序。目前,一审由复星获得胜诉,随后SOHO中国联合绿城、上海证大提出上诉,将官司带入二审,至今仍未有结果。

与此同时,2011年后,SOHO中国已经连续4年没有新增投资。

  资产的升值以及一审的败诉,使得SOHO中国失去了很多谈判的筹码,但是项目的如期进展以及对于未来项目持续的资金需求,双方又不得不坐到谈判桌前。上述熟悉官司进程的内部人士表示,从法院的角度,也希望他们能自己和解,毕竟这个项目关系到上海的形象问题,持续的官司和炒作,不仅对于项目的进展有影响,也将影响黄浦区对于外滩中心的整体规划。

复星国际同一天发布公告称,项目计划将于2016年竣工。复星表示,本次收购的完成,将有利于该项目的如期对外开放和未来的运营管理。

  11月1日下午,SOHO中国上海凌空SOHO人满为患。这个项目的揭幕仪式引来众多业内名流的捧场。活动的焦点本是潘石屹、张欣以及刚刚退休的任志强。待到复星国际董事长郭广昌突然现身,现场人士大感意外,场面之外更让人们猜测纷纷。

作为拥有海之门50%股权的复星中国则将获得归还的股东贷款40.37亿元。

  好的结局

根据公告,海之门向SOHO中国间接全资附属公司上海长升投资管理有限公司清偿贷款人民币31.05亿元,以及应付利息人民币14.8亿元。总额约45.85亿元。

  由于官司结果尚不明朗,外滩金融中心不能从银行借款,为推进项目进展复星只能通过其他渠道获取资金。对于这个问题,外滩金融中心表示已妥善解决,吴洋在接受中国房地产报记者采访时透露,“我接手这个项目以后,从来没有为钱的事情发愁过”。

2011年底,SOHO中国宣布斥资40亿元,从上海证大、绿城、上海盘石手中,购得海之门50%股权。

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