来自 装修风格 2019-12-05 03:19 的文章
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绿城借中交降集资花费背后:加快去化与开支饥

虽然漫长,但是绿城也坚定了撤退三、四线的决心,目前,绿城的三、四线城市存量房源占比达到30%至45%,而未来绿城希望降到25%以内。

逡巡北京土拍会的绿城中国终于联合中交、平安成功进京。11月18日下午,绿城中交平安联合体经过66轮激烈争夺,击败中铁建、北京城建、万科住总等7家房企。最终以57亿元,溢价率50%以及配建3.1万平方米公租房的条件摘得门头沟一地块。楼面价达3.32万元/平方米,刷新门头沟土地楼面单价。绿城强烈的补仓意愿与其去库存、调整库存结构的策略息息相关。继年初提出“加大销售力度、拓宽销售渠道、加快库存化”策略后,今年10月,绿城的内部会议上 提出了一个“撤退计划”,称未来将把投资区域严格控制在14个一二线城市,力争在2017年之前把三四线城市的库存压缩在25%以内,并拟在2020年前完全退出。但绿城在今年的销售表现上依旧不算出彩。到2015年10月31日为止10个月,绿城集团累计总合同销售面积约279万平方米,合同销售金额约510亿元,与去年同期的584亿元相比下降12.67%。绿城拿下“门头疯”资料显示,绿城拿下的地块为北京市门头沟永定镇地块,建设用地面积72401.83平方米,起拍价38亿元。最终,绿城中交平安联合体以57亿元,溢价率50%以及配建3.1万平方米公租房的条件摘得,楼面价达3.32万元/平方米。“这是北京年内第23宗经营性地价超过3万元/平方米地块,也是六环外第二高地价,楼面价仅次于前几天城建兴顺联合体拿下的49.89亿元顺义地块。”中原地 产首席分析师张大伟对《中国经营报》如是称,“楼面价高达3.32万元/平方米,门头沟已经变为‘门头疯’。虽然地王不代表未来物业售价都如此,但从目前 的门头沟地王、密云地王看,两区域未来售价分别将有突破6万元/平方米和4万元/平方米的项目,而周围目前与地块类似的物业价格均低于土地价格楼面价超过 房价已经成为常态。”相对于市场的冷静,拿下北京门头沟地王的绿城则十分兴奋。在这次的项目中,绿城将持有项目股权43%,操盘并表,平安持有42%,中交则持有15%。“这是绿城的一件大喜事。”绿城集团副总经理楼明霞对媒体如此感慨道。“但3.32万元/平方米的楼面价已经到天花板了,当时我们觉得如果再要往上拍,我们也要打退堂鼓了。”一直关注现场竞拍的绿城执行董事李青岸如是说,“我们 不希望非理性价格出现,现在拍出的地价谈不上非理性,毕竟地价还是低于周边房价,但价格说低也实在不低了。在绿城、中交和平安三方精密的地块测算中,楼面 价3万元/平方米是趋近饱和价。”3万元/平方米加上绿城装修和营造成本、税费等,我们预估项目最终成本价能到4万元/平方米多一点,周边房价如果能卖到 4.5万元/平方米以上,我们的空间是很大的。待调整的库存一边厢绿城四战土地市场,另一边厢却又频频去库存。今年年中,绿城的内部会议上提出了一个“撤退计划”,称未来将把投资区域严格控制在14个一二线城市,力争在2017年之前把三四线城市的库存压缩在25%以内,并拟在2020年前完全退出。究其原因,绿城执行董事兼行政总裁曹舟南坦承,“宏观调控之前,我们的产品定位错了,户型偏大、总价偏高,现在暴露出营销和存量去化问题,正重新确立相关体系。”具体做法上,绿城将会以快速去化的策略尽早结束三四线城市项目,关停项目公司;并以当地的销售额倒推需求,机会性补充土储。为了促进销售,在绿城新的体系中,还将形成投资、大运营、产品中心三大核心部门。原来的营销线与运营线将合并,营销的地位显著提升。此番动作使绿城的库存产生了明显的变化。数据显示,在绿城上半年323亿元的销售中,其中203亿元是去库存,也就是说新推的楼盘只有120亿元左右。而在前10月的510亿元销售中,也有约360亿元是来自库存货量。倘若按照绿城“加大销售力度、拓宽销售渠道、加快库存化、退出三四线”策略走下去,绿城的储备货量将迅速降低,在优势地区的补仓也成为其当务之急。对此,绿 城内部人士也对媒体承认:“绿城必须维持规模,2017年的销售目标是1000亿元。今年剩下2个月不到,补仓已经迫在眉睫。除了会继续在北京、上海参与 拍地,还会进军广州、深圳,而华南过去是绿城版图中最为薄弱的。”“现在大家都将战略集中在一二线核心城市,所以优质地块的地价也往往高得惊人,想单独拿地几乎不可能。目前与绿城合作得最多的是九龙仓与平安。但接下来,绿城还可能跟龙湖、万科有合作可能。”该内部人士进一步透露称。于是,为了进一步配合拿地补仓的动作,一直被“高负债”诟病已久的绿城今年频频融资欲备“粮草”。7月27日,刚完成交换3笔美元票据。8月12日,绿城宣布将发行本期总额5亿美元的优先票据,期限至2020年,票面利率5.875%。该事项已向港交所提出申请。同月末,绿城再次公告宣布新一轮融资计划。其称,中国证监会已于8月21日发出证监许可[2015]1975号核准文件,批准绿城在境内注册成立的全资附属 公司绿城房地产集团有限公司建议向中国境内合格投资者发行本金总额不多于70亿元的境内公司债券的申请。并在取得中国证监会的批复后,发行人已于8月28 日完成发行第一批境内债券,总金额为30亿元、为期五年、年化票面利率4.7%。10月29日,绿城还对外披露,海南绿城、青岛绿城分别与中交建融租赁订立融资租赁协议。据此,中交建融租赁以代价人民币2.79亿元向海南绿城购买租赁资产,并以1.03亿元向青岛绿城购买租赁资产。而所得资金也将成为其储备资金的一部分。但这些融资显然不够,绿城管理层也对外表示,在今年年底公司还会有一系列融资行为。“但只会是一些项目融资。如做项目开发贷,或通过前述融资租赁方式进行融 资创新。绿城下一步可能会联合金融机构进行融资。”绿城执行董事李青岸如是称,“目前从信托和基金公司给我的利率来看,我们的底线是利率超过10%就不考 虑。现在部分此前与绿城有合作关系的非银行机构也愿意降低利率放款给我们在三四线城市的项目。”其中,在此次拿下门头沟地王后,李青岸就声称至少接到三家银行的电话。“有说要给绿城做开发贷的,有说可以提供按揭贷款的,还有说要一揽子统筹的。”销售难题即便有着去库存的雷霆手段,对于本身的销售能力,绿城似乎早有预见。今年把目标定在600亿元,不仅低于去年794余亿元的销售额,甚至低于去年650亿元 的年销售目标。营销问题上,也屡屡做出调整,试图重新确立相关体系。可惜,即便把目标调低,完成度上依旧不算出彩。10月份单月,绿城集 团(包括绿城中国控股有限公司与其附属公司连同其合营企业及联营公司)共取得销售量2443套,总销售面积约33万平方米,当月销售金额约为61亿元,销 售均价约为每平方米18192元。到2015年10月31日为止的10个月,绿城集团累计总合同销售面积约279万平方米,合同销售金额约510亿元,与去年同期的584亿元相比下降12.67%,当中归属于绿城中国及其附属公司的权益金额约为262亿元。不仅总销售额下降近13%,前10月绿城的销售均价也呈现下降趋势。前10月该公司的销售均价为18279元/平方米,较2014年的20306元/平方米、2013年同期的20097元/平方米均下降约10%。对于目前的销售表现,绿城集团副总经理楼明霞说:“在前10月份的销售中,大概360亿元是库存货量。绿城最大的价值是它的品牌,为了保护品牌,去库存不能通过简单粗暴地降价。对于库存项目,都需要根据其品类和城市划分,精耕细作地进行销售。”而对绿城销售下降的表现,券商的看法显然更为客观。据中投证券在10月27日发布的研究报告显示:“为调整项目布局,三四线城市的快速去库存可能使公司盈利 恶化,2015~2016年整体经营情况可能会表现得较为弱势。”其还特别提到,绿城产品定位一直为中高端,但目前三四线城市中高端产品去库存压力将非常大,因此其去库存效果仍将是一个未知数。而另一评级机构花旗也大胆指出,绿城的利润率压力将进一步加剧,预料2015财年销售按年将跌15%至600亿元人民币,表现为行业中最差之一。

值得一提的是,绿城目前在酒店领域共投资31家酒店,金额达294亿元,其中在运营的有14家。绿城的酒店资产也可借助中交融资租赁平台。

中原地产首席分析师张大伟分析称:“楼面价高达3.32万,远超过之前门头沟区域2.5万的最高历史地价,也是六环外第二高地价,楼面价仅次于前几天城建兴顺联合体拿下的49.89亿元顺义地块,周围目前与地块类似的物业价格均低于土地价格。”

事实上,中交入主绿城后,已经对绿城的财务改善提供较多支持。2015年8月,绿城完成了2018年到期、年利率8.50%的7亿美元优先票据(交换比例19.86%),及2019年到期、年利率8.0%的5亿美元优先票据(交换比例52.69%)的部分交换,为交换而发行的新票据的利率仅5.875%。此外,也完成了对人民币25亿元2016年到期票据和旧美元票据条款修改的同意征求。此后绿城又于8月28日和9月17日分别完成了共70亿元的境内公司债的发行。

城头变换霸王旗,绿城再度进京的背后透露的是中交集团执掌绿城之后“去化三、四线、布局一、二线”战略,绿城在对人民网的记者的回复中称:“一、二线城市由于土地资源有限,特别是北上广深是品牌开发商的必争之地。在全面进入扩张期、确定拿地战略后,进京拿地对绿城而言势在必行。”

绿城管理层也曾对21世纪经济报道记者透露,在今年年底公司还会有一系列融资行为,但只会是一些项目融资。如做项目开发贷,或通过前述融资租赁方式进行融资创新。

从前10月的数据来看,绿城的销售均价为每平方米18279元,较2014年的每平方米20306元、2013年同期的每平方米20097元下降约10%。

显然按照目前的土地市场价格,绿城想继续拿地就迫切需要融资。据透露,绿城下一步可能会联合金融机构进行融资。“目前从信托和基金公司给我的利率来看,我们的底线是,利率超过10%就不考虑。”李青岸说。据透露,现在部分此前与绿城有合作关系的非银行机构也愿意降低利率放款给其在三四线城市的项目。

储粮中交

不过克而瑞研究中心分析师蔡建林指出,由于《融资租赁法》迟迟未出台,融资租赁在不动产领域尚属模糊地带,绿城融资租赁案例中所涉及的租赁资产并非房地产资产。海南绿城和青岛绿城的租赁资产为相关酒店和住宅运营涉及的家具及设备。本次通过售后回租方式进行融资颇有试水的意味,未来如果融资租赁向不动产领域开放,中交对绿城的融资支持将有更多的空间。

时隔六年,绿城再次杀回京城。

年底或并表中交

补仓京都

融资难题逐步缓解之后,去化仍是摆在绿城面前的难题。今年上半年绿城三四线城市项目去化回笼203亿,距离计划中去库存300亿的目标并不远,根据绿城方面初步计算,全年销售额可达660亿元。

绿城向记者表示:“绿城集团会在产品定位、市场把握、团队建设上进行慎重考虑和大力支持。今年以来,绿城在杭州推出的杨柳郡、留香园等项目市场反响十分热烈。我们在开发门头沟项目时,也会借鉴这些优秀楼盘的经验,在户型设计、功能性和实用性等方面有所创新。

据一名央企人士透露,近几年,央企的运营利润率主要仍是依靠房地产拉动,例如中交旗下交通基础设施业务的毛利率仅11%-12%。低于房地产行业超过20%的毛利率。

在楼板价飙升的一线城市,充足的资金是房企拿地开发的弹药。而绿城之所以能够在此时进军一线是因为背后“金主”中交集团的支持。

目前中交地产板块成立了中交房地产集团,据透露,绿城将纳入该集团中。该集团对绿城在其中的思路已经清晰:一是利用绿城的高端品牌为中交嫁接,通过代建与共同开发实现;另外浙江地区仍是绿城的大本营,包括上海、江苏等地的市场都将由绿城主导。

11月18日下午,绿城中交平安联合体经过66轮激烈争夺,最终以57亿元,溢价率50%以及配建3.1万平方米公租房的代价竞得北京门头沟地块,楼面价达每平方米3.32万元,刷新了区域楼面单价。

此前,中交对绿城发债方面的支持更多来自信用背书,而本次售后回租,中交则直接动用了旗下融资租赁公司提供融资服务。

除了信用背书,中交还直接动用了旗下融资租赁公司提供融资服务。11月20日,杭州绿城及舟山绿城各自与中交建融租赁订立融资租赁协议及相关顾问协议。中交集团旗下中交建融租赁再度向绿城输血约1.65亿元。10月29日,绿城公布其附属公司海南绿城、青岛绿城分别与中交建融租赁订立售后回租协议,均为期32个月,分别涉资2.79亿元、1.03亿元。

借助中交降融资成本

在利润承压的状态下,绿城的去化之路还很漫长。来自中投证券的调研报告称,绿城首要面临的问题就是库存压力大,其产品普遍存在单价高、总价高的特点,这导致产品去化速度慢,目前公司存量房源(持有期超过12 个月)需要的去化时间在26-35 个月。

近期房企频现拿地后再退地的风波,但绿城中国却有点逆势而为。10月27日,浙江绿九置业有限公司以16.25亿元的总价竞得杭州市滨江区一沿江地块,以70.73%的溢价率创下今年杭城土地出让最大加价幅度。浙江绿九是绿城和九龙仓在浙江省的合作平台,各自占股50%。这是近几年绿城在杭州最大的一次拿地动作。

所以,有了中交的支持,相比于以前高负债、资金链高风险的局面,绿城也终于敢于在一线市场迈开了步子。但是,在有资金支持后,绿城是否能在一线城市打开局面、提升利润空间来弥补目前下滑的利润率仍是待解难题。

据21世纪经济报道记者了解,中交作为绿城第一大股东已为其融资减轻了不少压力。例如,此前其2018年、2019年到期的两款9%利息的美元债,在中交入股之后发新债,利率变为5.875%;而中交旗下的融资租赁、中交财务公司、金融发展等公司也可为绿城融资助力。

在今年中交集团入主绿城之后,绿城先是利用中交集团的信用背书进行发债,以较低利率的新债来取代高利率的旧债。2015年8月,绿城完成了2018年到期、年利率8.5%的7亿美元优先票据,及2019年到期、年利率8%的5亿美元优先票据的部分交换,为交换而发行的新票据的利率仅5.875%,还完成了对人民币25亿元2016年到期票据和旧美元票据条款修改的同意征求。此后绿城又于8月28日和9月17日分别完成了共70亿元的境内公司债的发行。

绿城一线城市战略已定,却在北京、上海等地暂无拿地,可见资金还是绿城如今的最大瓶颈。绿城中国执行董事李青岸指出,在华东市场拿地还是以绿城主导。计划确保绿城在杭州的龙头地位。

资料显示,绿城拿下的地块为北京市门头沟永定镇地块,建设用地面积72401.83平方米,起拍价38亿元。最终,绿城中交平安联合体以57亿元,溢价率50%以及配建3.1万平方米公租房的条件摘得,楼面价达每平方米3.32万元。

积极拿地和借助中交平台融资的行为,显示出绿城正逐渐走出资金困顿造成的被动局面。绿城集团认为,与中交的有关协议可拓宽其融资渠道并筹集低成本资金,促进业务发展和平稳运作。

克尔瑞分析师房玲称:“目前的中交面临着三、四线去化的难题,一方面要积极去化,而另一方面,绿城在一线城市的土地储备已然严重不足,所以绿城在去化的同时还要补仓。”

绿城方面此前曾表示,对于三四线城市项目公司清算关停产生的一定损益,如果有好的项目很快就会覆盖掉。按照现在的销售模型,绿城到2017年可以实现城市与项目的换仓。

由此来看,绿城的进京决心可见一斑。但是,在六环地段以如此高的楼面价竞得后如何进行产品定位和利润考量,或许是六年后绿城再度进京的难题。

本次绿城的融资额不大,但释放出中交集团大力支持其发展的信号。今年10月,绿城在面向投资者的交流会曾指出,中交旗下已形成绿城中国、中交房地产、中交海外房地产三个开发平台。目前绿城已纳入中交的管控体系。

利润承压

10月29日绿城再公布其附属公司海南绿城、青岛绿城分别与股东中交集团旗下中交建融租赁订立售后回租协议,均为期32个月,分别涉资2.79亿元人民币、1.03亿元。其后海南绿城须缴付3.02亿元、青岛绿城需缴付1.12亿元租赁费用,分五期等额缴付。

加速三、四线城市去化,重点布局一、二线城市,这是绿城今年定下的路线图。但是,在加速去化三、四线城市的进程中,绿城的销售均价一路走低。

绿城近期的融资行为,一方面显示其重新发展产生的资金需求,另一方面也凸显了三四线城市的去化压力。

房玲认为:“其实,绿城回归一线也有利润的考量,毕竟在去化三、四线库存的过程中,利润率也在下滑,而未来三、四线城市的利润空间也在持续缩小。”

此外21世纪经济报道记者多方了解,中交今年底实现并表绿城的概率非常大。上述业内人士分析,中交并表绿城正是有为集团提高利润表现的考虑。按照央企追求利润总额的情况而言,倘若今年绿城实现660亿元销售,并能从中获得40亿元利润,则对中交利润的提升是极大飞跃。

受制于销售均价的下降,绿城的利润空间也遭受挤压。来自中金公司的一份研报指出,绿城2015 上半年收入 108 亿元,同比下降 14%,主要由于均价下滑 15%;核心净利润同比下降 7%至 6.15 亿元;毛利率环比下降 1.4 个百分点至 23.8%,创新低。

前述租赁到期后,绿城中国只需象征性支付予中交建融租赁公司100元进行融资资产回购。根据租赁资产出售给中交建融的价格及绿城支付的租赁代价,克尔瑞研究中心估算本次融资租赁的内部收益率为2.76%,年化租息率5.18%,且计入了增值税(一般增值税对资金成本有较大影响)。该利率水平不仅低于绿城2015年中期的平均融资成本7.5%,也低于一般融资租赁的年租息率。

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