来自 装修风格 2019-11-27 03:38 的文章
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商量:高价地块频出将加大调节压力彩票app客户

而对投资者来讲,如果投机活动全部用自有资金全额购房,房价是不可能大幅上涨的,没有银行资金源源不断的支持,不断接受高房价的资金链断掉的风险大大上涨,而且风险完全由接手的人来承担,谁也不愿成为最后的接盘人,投机博弈就会停止,房价上涨自然失去动力。

开发商急于回归一线城市,地方政府供地又偏慢(也没办法,国有建设用地稀缺),所以今年以来一线城市的宅地溢价率基本都在50%及以上。北京的游戏规则是:溢价率50%封顶,然后竞保障房与自商房配建面积。所以,北京的溢价率已经失真。

但是,当前北京地王频出的结果,也相当让人担忧。8月底至9月上旬10天时间,保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企,187亿抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝,丰台的石榴庄地块,楼面单价突破5万元大关。

日 前,网上流传一则贷款歪招,内容主要为“目前核心城市房地产仍然是最受欢迎抵押品,假如我有一套房价值1000万元,自己公司资金流又紧张。于是我找中介 勾结,拉涨到1500万元‘卖’给我亲戚或铁杆朋友。首付三成,可以贷款1050万元,于是我手里就有了1050万现金”。

这么一分析,大家也就明白为何当前北京地王被央企抢去。即便是民企参与,也多与国企或央企合作,傍着共和国长子,可以最大程度的避免“赌输”。但是,这样的制度现状与竞争格局,合理吗?如此凶悍的“国进民退”,能持久吗?

11月2日,丰台区再度拍出5.6万元/平方米楼面价,地块总价83.4亿元(历史上总价排名第三),楼面价比上周刚成交的隔壁地块“南苑乡A组团”贵了6000元/平方米。同样是丰台区,10月20日樊家村曾拍出一宗楼面价高达7.5万元/平方米的地块,刷新了北京土地市场单价的最高纪录。

此 外,部分地块的楼面价已经突破6万元/平方米。丰台樊家村地块被葛洲坝拿下,楼面价7.5万元成为2015年“最贵地块”;东五环附近的常营乡地块,其被 保利首开联合体以6.7万元/平方米的楼面价拿下。如此吓人的楼面价,让人们对的市场充满遐想,未来售价10万+的声音不绝于耳。

比 如,2007年9月,上海楼市非常繁荣,地市火爆。一家民企上海志成,以250%的高溢价率,战胜绿地、华润等,获得普陀长风生态商务区地王项目。但 2008年楼市快速降温,6月志成以损失1亿多元为代价,退掉了这一地王项目。再如,2010年10月,雅戈尔以总价24亿元,在杭州抢得申花板块单价地 王,然而到了2013年6月,雅戈尔以损失4.8亿元解除合同。

更为重要的是,北京特有的政策是,只要溢价率达到50%,就转而竞拍配建公租房、或回迁房、或自商房等。也就是说,几年之后北京将大规模出现:同一小区,6万-10万豪宅业主与大量中低收入群体共生的奇观。当然,从道义上讲,贫富混居优于贫富分居;但从现实而言,这对于物业管理来说,可能将面临极大的难题,许多社会问题也可能会随之而生。

北京正经历房地产库存急剧回落。北京市住建委数据显示,截至2015年2月底,商品住宅期房加现房的可售库存仅7万套,这一数字已经回落到2014年4月份的水平。

如果拿地后房价降温超过两年,甚至三四年,则情况就如同2011年后的多数三四线城市,极端者如温州和鄂尔多斯,对多数房企而言,赌输了。过去几年,赌输的房企非常之多。且不必说三四线城市的中小房企,单论大城市、大开发商,也有颇多失败案例。

当前一线城市的土地热度基本处于历史最高水平。就京沪而言,今年以来,上海的房价涨幅明显大于北京,但上海的地市热度明显低于北京。一方面,今年北京土地出让多于上海,优质宅地也更多些,地市热闹非凡。另一方面,北京的房价水平总体高于上海,尤其是2013年那轮房价大涨之后,北京房价水平就把上海甩在了身后。房价高,开发商自然也敢于更高价抢地。

就连一向不关心楼市的同学也问我,近期楼市肿么了?

值关注的是,北京滚烫的地市,与全国形成鲜明对比。就全国土地市场来看,今年前9个月,开发商购地面积同比下跌约34%,处于近十几年来最低迷的时点,受2008年金融危机的冲击,2009年下跌近19%。当前比2009年还要冷。当然,地市变化滞后于房市,其实2009年下半年楼市已回暖,正像如当前。不过,2009年的楼市回暖是全国普涨,而当前只是一线和部分二线城市在唱戏。

□杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

总而言之,一个城市的房价,除了上述四大因素外,还由经济面、产业面与收入面等决定的。此外,货币宽松、股市走熊、楼市政策回暖、改善需求爆发等因素,也同样影响着一个城市的房价走势。

业内人明白,拿地王的开发商也清楚,这是一场含有赌博性质的游戏。如果拿地之后一年至一年半(可以转变成房子预售)房价继续上涨,则很快见效,顺利赌赢。如果其后房价停涨或下跌,则不如意,但也不定输。如果一年或一年半之后房价重新上涨,则仍有机会赚钱,如上述中粮地王。

由此可见,当前北京四环以内的地价,基本都在5万元/平方米以上,四环至五多保持在5万元左右/平方米;五环至六环一般在4万元以下,但优质地块也曾达到4万元-5万元/平方米。总体比较,北京地价明显高于上海。上海外环近似于北京五环,当前上海外环线左右楼面单价也只有2万-3万元左右。

可能有人要问,地价就一定会推高房价吗?虽然这不一定是必然结果,但从历史经验来看,没有一个楼盘的售价会低于楼面价的,开发商也不傻,你懂得。

11月2日,丰台区再度拍出5.6万元/平方米楼面价,地块总价83.4亿元(历史上总价排名第三),华润、华侨城、招商联合体把该地块收入囊中,楼面价比上周刚成交的隔壁地块“南苑乡A组团”贵了6000元/平方米。

现阶段中国楼市,可谓冰火两重天。广大三四五线城市,市场反弹乏力,开发商不敢拿地。而一线城市和少数二线城市如南京、苏州,楼市量价齐飞,开发商扎堆抢地,地价高涨。

简单来讲,就是利用银行的漏洞骗贷,虽然存在风险。但据某大型商业银行的相关人士透露,这一情况确实存在。

即便是今以来楼市偏热的大都市,地方政府的供地节奏却偏慢。比如,易居研究院根据的十大城市的土地成交建筑面积,10月环比下跌40%,同比下跌5%。但成交价却是环比上涨2.3%,同比上涨23%。土地成交溢价率21%,创2014年5月来的新高。

因此,开发商特别是国企类的开发商频频高价抢地,推升的房价已经超出了普通刚需的购买能力。当然对于北京来说,顶级豪宅自然有其市场需求。但是,如果房地产市场持续呈现这样倒金字塔的供应形式,整个房地产市场也容易出现结构性问题。

四、供求关系

就 京沪而言,今年以来,上海的房价涨幅明显大于北京,但上海的地市热度明显低于北京。一方面,今年北京土地出让多于上海,优质宅地也更多些,地市热闹非凡。 另一方面,北京的房价水平总体高于上海,尤其是2013年那轮房价大涨之后,北京房价水平就把上海甩在了身后。房价高,开发自然也敢于更高价抢地。

而且,每出一块地王,都会催涨周边房价,引发购房者短暂的情绪痉挛。这种效应接连不断地出现,自然会立即助推房价。近几个月北京房价正加速上涨,调控压力再一次重现。

房 产中介能作为房价推手之一,原因有三:首先中介作为房屋买卖的中间人,有主观主导作用。甚至有说中介一张嘴,就能左右楼市的涨跌。其次,中介按房屋总价的 百分比收取佣金(一般1%-2.7%),所以在利益驱动下,中介有对楼市推波助澜的主观动机;再者,一些中介拿到“独家房源”,凭借信息不对称的优势,变 相涨价。

近几个月来,地王潮主要表现为北京一家风头劲。一块接着一块的拍出高价地。另外,上海也算热闹。其他城市,如广州、南京等,也只是星星之火。

北京地价冠绝全国、地王频出的影响,基本是负面的。首先,高地价地块必然导致未来高房价小区,以目前房价走势来看,未来北京几乎可以说是全城皆豪宅,稳坐全国第一的宝座上,这无论对于购房者还是政府管理层,恐怕都不是好消息。

据中原地产数据显示,2016年2月成交的商品房,平均价格已达到34704元/平方米,同比涨幅达到26.4%,创造了北京楼市成交均价的历史新高,平均单套签约总价已高达486万元。

商业活动,收益与风险对等。房企购地,原本就存在风险。然而,即便拿地之后楼市低迷超过两年,对国企和央企来说,却仍不一定输。因为他们财大气粗、融资成本低,与地方政府谈判能力强(事后争取调整地块规划,甚至退地)。

■ 楼市观察

2015年,北京常住人口已达2170.5万人。虽然近几年北京开始在控制人口,但每年仍有二三十万的净流入人口。

问题是,高价地一定能转化成高价房吗?或者说,开发商一定能从高价地中赚到合理利润吗?这倒不见得!只见新人笑,哪闻旧人哭。新地王风光无限,老地王是否能解套?

北京地价冠绝全国、地王频出的影响,基本是负面的。这种涨价效应接连不断地出现,自然会立即助推房价。近几个月北京房价正加速上涨,调控压力再一次重现就是证明。

历史数据显示,北京居住类地块楼面价超过3万元的共有44宗,其中2015年一年就出现了22宗,相当于之前的历史总和。

每当一轮楼市回暖至某个阶段,必定出现地王潮。比如,2007年下半年、2010上半年、2013年下半年。今年8月以来,历史规律再现。

近期,北京地王频出,楼面单价超5万、总价几十亿的地价居然成了家常便饭。按照这样的地价水平,明后两年北京的新推商品住宅,单价6万至8万,也将成常态。

之前十年房价上涨,是因为央行的资产负债表扩张,M2增速2到3倍于GDP增速,换句话说是因为多印出来好多钱,没地方去,都被楼市吸收了,房价的上涨可以看做是被通胀推动的。

众所周知,一线城市土地稀缺,而北京在住宅用地不足的情况下,近几年大大增加了保障房、自住房等非市场化住宅的供地比重,所以导致几乎每块宅地都被开发商抢,在楼市回暖阶估,如当前,更是如此。这也就逼着开发商高价拿地,高价地,自然催生高价房。

春节过后,在全国去库存的大背景下,一线城市的房价却节节攀高,且毫无愧疚之意。以北京为例,动辄几十万一平的天价学区房比比皆是、售楼处“日光盘”再现、各区房屋交易厅排起了长队,北京楼市火热程度可见一斑。

由 此可见,当前北京四环以内的地价,基本都在5万元/平方米以上,四环至五多保持在5万元左右/平方米;五环至六环一般在4万元以下,但优质地块也曾达到4 万元-5万元/平方米。总体比较,北京地价明显高于上海。上海外环近似于北京五环,当前上海外环线左右楼面价也只有2-3万元左右。

一、地价

即 便没人操心这种制度缺陷,未来几北京售价“10万元+”的顶级豪宅供应量将达到50个左右的项目。在反腐突进、经济低迷的背景之下,北京果真有如此多的富 豪吗?上海过去几年的市场情况是,10万元级的小区,去化相当慢。另外,今年市场繁荣,现在疯狂购地,一年至一年半年后,北京房价还能继续上涨吗?我看有 点悬!

所以说,供在下降,而求在增加。这种供求关系就决定着房价不断上涨。

8月底至9月上旬10天时间,保利、首开、龙湖、方兴、中铁建、懋源等房企,187亿抢得4块宅地。朝阳区的孙河、东坝,丰台的石榴庄地块,楼面价突破5万元大关。北京单价地王10月20日丰台区樊家村曾拍出一宗楼面价高达7.5万元/平方米的地块。

当然,支撑高房价的背后少不了中介那一份力,但其实际作用微乎其微,肆意夸大有些失理性。毕竟中介只是交易环节中的一小部分。

北 京地王市场,流行着“等解套”的游戏。比如,2013年7月,中粮地以楼面价4.8万元/平方米摘得孙河一宗住宅用地,取代泰禾,成为新地王。2015年 9月,保利首开楼面价5.4万元/平方米成为新地王,中粮因此解套。现在回头看,2004年楼市低迷之际,中粮地王开发的房子,如果硬要开盘,则根本没办 法赚钱;如果2015年市场依然没回暖,那么也就不会有保利首开的新地王,中粮地王仍没法解套。

2015年以来,北京 “地王”频现。土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,助推了当下的房价快速上涨。

一线城市房价之所以呈现暴涨,跟库存不足有关系。目前一线城市库存持续下滑,基本上处于供小于求的状态,这跟三四线城市的楼市情况恰恰相反。

有人说现在房价这么闹腾,罪魁祸首是房产中介,并拿近期受各大媒体爆料的链家来佐证。链家董事长左晖在回应上海事件也承认,“我们确实有问题”。

没错,虽然北京还在执行限购政策,但房价确实上涨势头明显。那么问题来了,此轮房价上涨其背后的推手到底是谁?今天,我们就聊聊四大“真凶”。

另一方面,2015年北京住宅用地楼面单价16670元,同比上涨15%,创历史新高,而供应面积却在下降。

三、银行

除了上述个别骗贷情况。其实,对开发商来说,银行放贷加大了地产公司的资金杠杆作用。

从位置分布看,2015年的分布明显更加外延,六环外地区也出现了楼面价3万元以上的地块。例如,位于东北六环外的两宗顺义仁和镇地块,楼面价分别为3.3万元和3.4万元;西六环外的门头沟永定镇地块,楼面价也达到了3.3万元。

二、房产中介

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